什么是 BRRRR？
购买、康复、出租、再融资、重复
BRRRR 是首字母缩写词，分别代表 Buy、Rehab、Rent、Refinance 和 Repeat。这是一种房地产投资策略，涉及一系列获取、改善和利用房产以创造长期财富的步骤。该策略在寻求建立创收房产投资组合的房地产投资者中特别受欢迎。以下是 BRRRR 策略中每个步骤的详细说明以及抵押贷款如何发挥作用：
购买
投资者首先要识别并购买陷入困境或被低估的房产。这可能是需要翻新、丧失抵押品赎回权或低于市场价值的房产。
康复
购买房产后，投资者进行必要的翻新和改进以增加其价值。目标是增强该物业的吸引力和租金收入潜力。
租赁
装修完成后，该房产将出租给租户。租金收入有助于支付持续的开支，包括抵押贷款、财产税和维护费用。
再融资
房产修复并出租后，投资者寻求通过新的抵押贷款为初始购买和装修费用再融资。再融资是基于该房产的评估价值的增加，这是由于改进而增加的。
⦿ 通过再融资获得的新抵押贷款用于偿还原有的购置贷款和翻新贷款。投资者的目标是获得一笔能够覆盖其房产总投资额相当一部分的抵押贷款。
⦿ 理想情况下，再融资抵押贷款会有更优惠的条款，例如更低的利率，这可以改善现金流。
重复新密码
利用再融资的收益，投资者可以通过使用资金购买和翻新另一处房产来重复该过程。这使得投资者能够循环利用他们的资本，并随着时间的推移建立一个创收房产投资组合。
关于抵押贷款和 BRRRR 的要点
初始抵押贷款
第一步涉及获得购买房产的初始抵押贷款。这种抵押贷款涵盖了收购成本，投资者经常寻求条件优惠的融资选择。
康复融资
根据翻修的程度，投资者可以使用额外的融资选择，例如建筑贷款或个人资金，来支付修复费用。
抵押贷款再融资
再融资步骤涉及根据房产的增值价值获得新的抵押贷款。这笔新的抵押贷款还清了初始抵押贷款和用于装修的任何额外融资。
贷款价值 (LTV) 比率
BRRRR 策略的成功通常取决于再融资期间实现有利的贷款价值比。贷款人通常有最高的贷款价值比率，而投资者的目标是按照一定的比率进行再融资，以便他们能够获得大部分投资资本。
现金流考虑因素
投资者应仔细分析再融资后房产的潜在现金流，以确保租金收入足以支付抵押贷款和其他费用。
使用批发作为 BRRRR 的工具
与房地产批发商合作同时实施 BRRRR 方法可以成为寻找需要修复的低于市场价值的房产的战略方法。以下是有关如何与批发商合作执行 BRRRR 策略的分步指南：
与批发商建立关系
与当地房地产批发商建立联系或加入房地产投资团体，与专门寻找不良资产的个人建立联系。
清楚地传达您的 BRRRR 标准
向批发商清楚地传达您的 BRRRR 交易标准。这包括所需位置、房产类型、购买价格、估计装修成本和潜在的修复后价值 (ARV)。
建立关系和协议
与批发商建立基于信任和透明度的关系。考虑通过一份书面协议来正式确定这种关系，其中概述了您的标准、批发商的责任和报酬安排。
接收批发商的财产线索
批发商将为您提供符合您的 BRRRR 标准的潜在房产线索。这些通常是不良资产，可以低于市场的价格购买。
评估属性
对批发商提供的每项财产进行彻底的尽职调查。评估房产状况、装修需求和潜在的 ARV。验证这些数字是否符合您的 BRRRR 投资目标。
与批发商洽谈
与批发商谈判，以能够实现有利可图的 BRRRR 策略的价格获得房产。讨论批发商的费用并确保整体交易符合您的财务目标。
进行修复和翻新
购买房产后，请继续进行修复和翻新。与承包商合作，确保改进措施为房产增值。
将物业作为出租来管理
装修完成后，将房产转为出租。这会产生租金收入，有助于支付持续开支并改善酒店的整体财务业绩。
将物业作为出租来管理
与贷方合作启动再融资流程。提供有关房产增值、租金收入和您的整体财务状况的文件。
再融资撤出股权
通过成功的再融资，您应该能够提取大部分投资资本，理想情况下可以实现与您的目标相符的贷款价值 (LTV) 比率。
重复这个过程
继续与批发商合作，寻找并获得更多 BRRRR 机会。当您通过再融资回收资金时，您可以重复该过程来建立创收房产投资组合。
规模化和多元化
考虑扩大您的 BRRRR 投资组合并在不同的房产和社区实现多元化。这有助于分散风险并增强房地产投资组合的整体稳定性。
BRRRR 我们的批发学生的例子
我们的批发学生位于复式公寓
出租单位：
2. 完全出租。
总租金：
每单位 1000 美元。
需要装修：
序号
合同采购金额：
$ 75,000。
检验后最终合同价格：
$70,000
总产量与市场价值：
($2000 X 12) / $150,000 = 16%
合同价毛产量：
($2000 X 12) / $70,000 = 34%
我们的学生有两个策略
策略A
策略A：合同批发
⦿ 通过我们的投资者网络，该学生找到了一位买家，售价为 96,000 美元。
⦿ 买方利润：= 150,000 美元 - 96,000 美元 = 54,000 美元
⦿ 学生利润：150,000 美元 - 70,000 美元 = 26,000 美元
策略B
策略 B：BRRRR - 选择和首选策略
⦿ 该学生以 70,000 万美元的价格购买了这处房产
⦿ 经过6个月的持有期后，以150,000万美元的市场价值和80%的贷款价值比对该房产进行了再融资。
⦿ 学生利润：（150,000 美元 * 0.8 = 120,000 美元）- 70,000 美元 = 50,000 美元
⦿ 额外利润 50,000 美元 - 26,000 美元 = 24,000 美元
⦿ 该学生可以保留房产，扣除各项开支后还能获得 1,000 美元的现金流。