在选择房屋贷款方案时，抵押贷款折扣点数往往隐藏在显眼的位置。您可能会看到诱人的低利率，但最终却发现需要支付额外的预付费用才能获得。那么，您应该购买折扣点数还是放弃呢？本指南将详细分析折扣点数的实际成本、如何进行盈亏平衡分析，以及在做出可能影响您未来数年抵押贷款利率的选择之前需要考虑的因素。如果您是一位正在探索美国房地产融资的外国投资者， 纳德兰资本集团 旨在帮助您理解每一步。
了解抵押贷款折扣点
什么是房贷折扣点数？
抵押贷款折扣点数是您可以在房屋贷款交割时支付的一项可选费用，用于降低贷款利率。您可以将其理解为预先支付部分利息，以换取贷款期限内更低的利率。
一个折扣点通常相当于贷款总额的 1%，可以降低利率约 0.25%。因此，如果您借款 400,000 万美元，一个折扣点将花费您 4,000 美元，可以将利率从例如 6.5% 降至 6.25%。
对于投资美国房地产的外国公民来说，了解抵押贷款折扣点数的运作方式会对长期收益产生切实的影响。美国的抵押贷款体系乍看之下可能很复杂，但一旦将其逐一拆解，决策就会变得清晰明了。
折扣积分总是可选的吗？
这个问题最好直接咨询您的贷款机构。在很多情况下，折扣点数是可选的。您可以告知贷款机构您不想支付任何折扣点数，他们应该能够为您提供不包含折扣点数的利率。
也就是说，有些贷款机构会宣传极具吸引力的低利率，而这些利率实际上已经包含了折扣点数。当你看到某个利率看起来比竞争对手低得离谱时，一定要仔细阅读条款细则。贷款机构可能提供的利率需要你在交割时支付额外费用才能真正享受到。
更明智的做法是，在多家贷款机构之间比较报价时，要求每家机构提供零折扣点数的报价。这样可以剔除利率优惠，让您真正对各种房屋贷款方案进行公平的比较。之后，您可以根据自身情况决定支付折扣点数是否划算。
我应该购买折扣积分吗？四个小贴士助你做出决定
问问自己“我应该购买折扣积分吗？”这个问题问得好。答案取决于你的财务目标、时间安排和现金状况。以下四个实用建议可以帮助你思考。
技巧 1：进行盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是评估折扣积分时最重要的计算。它将积分的前期成本与每月因利率降低而节省的费用进行比较。其目的是计算出需要多长时间才能收回成本。
以下是一个简单的例子：
假设你贷款 350,000 万美元，利率为 6.5%。一个折扣点需要花费 3,500 美元（贷款金额的 1%），并将你的利率降低到 6.25%。
按6.5%的利率计算，每月还款额约为2,212美元。
按6.25%的利率计算，每月还款额约为2,155美元。
每月节省：57 美元
现在用积分成本除以您每月的节省金额：
3,500 美元除以 57 美元约等于 61 个月，也就是五年多一点。
这就是你的盈亏平衡点。如果你计划在五年以上的时间里一直住在这套房子里并偿还抵押贷款，那么购买这个盈亏平衡点从长远来看可以帮你省钱。如果你预计在此之前会出售房屋或进行再融资，那么你可能无法收回前期成本。
重要提示：不要试图将固定利率贷款的盈亏平衡分析与浮动利率贷款的盈亏平衡分析进行比较。浮动利率会随时间变化，而且您无法预测其变化幅度或方向。为了保持分析的清晰性和有效性，请仅比较固定利率贷款的情况。
对于投资期限可能较短或计划进行再融资的外国投资者而言，这项盈亏平衡分析尤其值得认真对待。纳德兰资本集团的团队可以根据您的具体贷款情况，指导您完成这项计算。
提示2：仔细查看您的现金状况
购买折扣点数意味着在房屋交割时需要支付更多费用，这还不包括其他交割费用。在做出决定之前，请务必认真考虑自己的现金状况。
如果您的现金储备有限，或者您计划在购房后立即投入资金进行维修或改造，那么提前额外支付积分可能并非明智之举。您需要确保拥有足够的流动资金来应对意外情况。
处理折扣积分成本的方法有几种：
预先以现金支付。这是最直接的选择，也是能得出最清晰盈亏平衡点计算结果的选择。
将积分计入您的贷款中有些贷款机构允许您将点数费用计入您的抵押贷款余额。请注意，这意味着您需要在贷款期限内为点数费用支付利息，随着时间的推移，利息会不断累积。
协商卖方让步在某些市场，你可以要求房屋卖家在交易中支付你的折扣积分。这种方法是否有效取决于市场竞争程度以及卖家完成交易的积极性。
对于外籍人士而言，跨币种和国际账户的现金管理增加了规划的复杂性。与像纳德兰资本集团这样了解您具体情况的贷款机构合作，可以帮助您清晰地思考这些选择。
建议三：考虑您的税务情况
如果您在美国联邦所得税申报表中采用逐项扣除的方式，那么房贷折扣点数可能可以抵税。抵税可以降低您的应税收入，这意味着您在购房当年可以少缴税款。
如果您符合这项抵扣条件，您实际支付的积分费用将低于标价。这将使您的盈亏平衡分析对您更有利。
对于外国投资者而言，美国税法可能尤其复杂。您是否符合这项税收减免的条件取决于您的居住身份、您持有房产的方式以及其他因素。在做出决定之前，建议您咨询一位服务于国际客户的美国税务顾问。
建议四：重新考虑您的贷款金额
购买折扣积分可以降低您的月供，这实际上可能有助于您获得更高额度的贷款。如果您的收入刚好处于获得理想贷款额度的临界值，那么购买积分带来的更低利率可以使您的负债收入比降至可接受的范围内。
话虽如此，也要注意不要过度透支自己。为了获得更高额度的抵押贷款而支付额外费用，意味着你要同时承担更多债务和前期成本。务必确保每月还款额仍在你的承受范围之内，并且不要让自己陷入因意外支出而导致财务困境的境地。
折扣积分 vs. 临时买断
在寻找较低利率时，您可能还会遇到一种叫做临时利率的东西。 抵押 利率买断。了解这一点与购买折扣点数有何不同非常重要。
临时利率下调是指在一段固定期限内（通常为一到三年）降低您的利率，之后利率将恢复到原水平。而折扣点数则是指在整个贷款期限内降低您的利率。
暂时的利率补贴可以减轻您早期还款的压力，如果您预期收入会随着时间增长，这将很有帮助。风险在于优惠期结束后会发生什么。您的还款额可能会大幅上涨，这有时被称为“利率冲击”。如果您没有做好应对准备，这可能会给您带来真正的财务压力。
你或许可以在利率优惠期结束前进行再融资，但这取决于届时的抵押贷款利率。这是一种风险，并非必然。
对于大多数计划长期持有房产的买家而言，支付永久性折扣积分通常比支付临时性折扣积分更能带来可预测的收益。这种可预测性对于正在构建美国房地产投资组合并希望获得稳定现金流的外国投资者来说尤为重要。
关于折扣积分的常见问题
折扣积分在实际应用中意味着什么？
抵押贷款折扣点数是指在贷款交割时支付的费用，可以降低您的利率。每个点数通常为贷款金额的1%，可降低约0.25%的利率。这些点数是可选的，您可以随时要求贷款机构提供不包含任何点数的利率报价。
抵押贷款中的一个点值是多少？
一个点数相当于贷款金额的1%。例如，500,000万美元的抵押贷款，一个点数就相当于5,000美元。作为交换，贷款机构通常会将您的利率降低0.25%，将6.5%的利率降至6.25%。
房贷的三个点数是多少？
三个点数相当于贷款金额的3%，可以降低约0.75%的利率。例如，对于一笔500,000万美元、利率为6.5%的抵押贷款，购买三个点数在交割时需要花费15,000万美元，利率则降至5.75%。这种权衡是否值得，完全取决于您计划持有贷款的时间长短，这就需要进行盈亏平衡分析了。
根据自身情况做出正确选择
是否购买折扣积分取决于三个因素：你的时间安排、现金状况和目标。没有适用于所有人的统一答案。
如果您计划长期持有房产，手头有足够的现金，并且希望锁定较低的月供，那么购买点数可能是一个明智的选择。如果您不确定贷款期限，或者需要将现金用于其他用途，那么不购买点数，保持资金流动性可能更适合您。
对于正在考虑美国抵押贷款的外国投资者来说，这些决定至关重要。相关的规则、计算方法和市场状况对他们来说可能都是陌生的领域。一位知识渊博的合作伙伴的帮助可以大大减轻整个过程的压力。
在纳德兰资本集团，我们每天都与外国公民和国际投资者合作，为他们寻找合适的融资方案，以实现他们的目标。无论您是首次购买美国投资房产，还是扩大现有投资组合，我们都将竭诚帮助您了解各种选择，并做出明智的决策。
立即联系我们的团队，探讨您的抵押贷款策略，看看我们如何支持您在美国房地产市场的投资目标。