对于许多居住和工作在美国的非美国公民来说，没有社会安全号码就获得抵押贷款似乎是不可能的。然而，数以百万计的人利用个人纳税识别号码 (ITIN) 贷款购买房屋并积累财富。如果您拥有个人纳税识别号码，您可以获得专为您设计的特殊抵押贷款方案。本指南详细介绍了非美国公民如何获得抵押贷款，从资格要求到申请技巧，应有尽有。了解更多信息 外国人的融资选择 看看你有哪些选择。
了解个人纳税识别号贷款
什么是个人纳税识别号？
个人纳税识别号码（ITIN）是由美国国税局（IRS）颁发给没有且不符合资格获得社会安全号码的人的号码。这包括居住和工作在美国的居民和非居民外国人、他们的配偶和受抚养人。
拥有个人纳税识别号 (ITIN) 可以让非美国公民像美国公民一样遵守美国税法。但需要注意的是，ITIN 并不授予工作许可或领取社会保障福利的资格。它仅仅是一种税务识别工具。
为了更直观地了解个人纳税识别号 (ITIN) 的使用规模，根据美国国税局纳税人权益倡导服务处的数据，2022 年提交的纳税申报表中，至少有 3.8 多万份申报表至少有一位纳税人使用了 ITIN。这些人缴纳了约 16 亿美元的税款。这对美国经济来说是一笔巨大的贡献，也反映出许多人在美国安家落户，却不得不面对一个最初并非为他们设计的金融体系。
2001 年《美国爱国者法案》的通过是一个关键的转折点，该法案包含一项特殊条款，允许银行使用个人纳税识别号 (ITIN) 作为有效身份证明。这为移民和非公民获得此前无法企及的金融产品（包括抵押贷款）打开了大门。
什么是ITIN抵押贷款？
ITIN抵押贷款是一种专门为持有ITIN（个人纳税识别号）而非社会安全号码的个人设立的房屋贷款项目。并非所有贷款机构都提供此类贷款，但提供此类贷款的机构使成千上万的人能够购买房屋，并通过房地产开始积累财富。
与传统抵押贷款相比，ITIN抵押贷款的利率通常略高，一般比标准利率高出0.5%至2%。在某些地区，ITIN贷款的资格要求也更为严格。例如，大多数ITIN贷款机构要求首付比例为购房价格的10%至25%，高于许多传统贷款和FHA贷款要求的3%至3.5%。
也就是说，ITIN抵押贷款并非捷径。您仍然需要经历完整的抵押贷款审批流程，这意味着您需要提供收入和就业证明、纳税申报表以及其他文件。好消息是，许多提供此类贷款的贷款机构会更全面地评估您的财务状况，这实际上可能对您有利。
哪些人有资格申请个人纳税识别号贷款？
基本资格要求
要申请个人纳税识别号 (ITIN) 贷款，您必须首先持有美国国税局 (IRS) 颁发的有效 ITIN。以下群体通常有资格获得 ITIN：
居民和非居民外国人
需要缴纳所得税的美国公民或居民的配偶和受抚养人
在美国赚取收入的外国公民
拥有个人纳税识别号 (ITIN) 意味着您可以参与美国经济活动并缴纳税款，但这并不赋予您公民身份或工作许可。它的作用是为贷款机构提供验证您身份和处理您的抵押贷款申请的途径。
ITIN贷款的贷款机构特定资格要求
除了拥有有效的个人纳税识别号码 (ITIN) 外，每家贷款机构对 ITIN 贷款都有各自的资格要求。根据美国消费者金融保护局 (CFPB) 的说法，借款人必须满足其贷款机构制定的标准。根据对多家 ITIN 贷款机构的调查，以下是您通常可以预期的情况：
信用评分要求： 有些贷款机构不要求信用评分，而有些贷款机构则要求至少 620 到 660 分。
首付要求： 大多数贷款机构要求首付比例在15%到25%之间。
收入证明： 贷款机构可能会接受纳税申报表、银行对账单或其他文件来代替 W-2 表格。
信用证明： 如果您没有传统的信用评分，贷款机构可能会考虑您的水电费账单、租金支付记录和其他财务记录。
关键在于，ITIN贷款的要求因贷款机构而异，因此货比三家、仔细比较各种方案是值得的。
哪里可以找到 ITIN 房屋贷款
小型金融机构引领潮流
您不太可能在大型的、全国知名的抵押贷款公司找到接受个人纳税识别号 (ITIN) 的房屋贷款。这些贷款大多由规模较小的金融机构发放，包括：
信用社： 这些以会员为中心的组织在贷款标准方面通常拥有更大的灵活性。
社区发展金融机构（CDFIs）： 这些是以服务弱势群体为使命的贷款机构。
小型独立银行： 这些贷款机构通常可以根据您的具体情况定制贷款条款。
这些小型贷款机构提供的灵活性，在您没有社会安全号码的情况下办理抵押贷款时，可以发挥真正的作用。
提供 ITIN 贷款的大型贷款机构
一些规模较大的贷款机构也提供个人纳税识别号（ITIN）抵押贷款。其中两个比较知名的例子是Guild Mortgage和Flagstar Bank。
公会抵押贷款
贷款类型：主要或次要住宅贷款、利率和期限再融资、套现再融资
贷款金额：最高可达 1.25 万美元
最低信用评分：660
最低首付：15%
旗星银行
贷款类型：房屋购买或房屋再融资
贷款金额：未公开披露
最低信用评分：620
首付：未公开披露
如果您不确定从何入手，与一位专门为非公民提供金融产品的抵押贷款顾问合作，可以为您节省大量时间和精力。在纳德兰资本集团，我们每天都与非美国公民和外国投资者合作，为他们的具体情况找到合适的贷款方案。
如何申请个人纳税识别号贷款
申请流程分步指南
了解如何申请个人纳税识别号 (ITIN) 贷款是为购房做好准备的最重要事项之一。申请流程与申请其他贷款类似。 标准按揭但需要注意一些关键区别。
第一步：找到合适的贷款机构
并非所有贷款机构都提供个人纳税识别号 (ITIN) 抵押贷款，因此您的第一步是找到一家提供此类贷款的机构。比较不同贷款机构的 ITIN 贷款要求、利率、首付预期以及可接受的文件类型。寻找有服务非美国公民经验的贷款机构，因为他们能够更好地指导您完成整个流程。
第 2 步：收集您的文档
选定贷款机构后，您需要准备一系列文件。虽然具体要求可能有所不同，但大多数贷款机构都会要求提供以下文件：
最近的纳税申报表（通常为两年）
近期银行账单（通常为两到三个月）
身份证明（您的个人纳税识别号、护照或其他政府颁发的身份证件）
就业和收入证明
资产证明
如果您是自雇人士，或者您的收入不符合标准的 W-2 表格格式，一些贷款机构可能会接受其他形式的收入证明文件。建议您事先咨询清楚。
步骤三：整理您的信用证明
如果您没有传统的美国信用评分，也不要灰心。许多提供个人纳税识别号 (ITIN) 贷款的机构愿意考虑其他形式的信用记录，例如：
公用事业账单支付记录
租金支付记录
其他经常性财务义务的记录
提前收集这些文件可以增强你的申请，并向贷款机构表明你能够负责任地管理自己的财务。
第四步：准备首付款
ITIN贷款通常要求比许多传统贷款项目更高的首付比例。您需要准备好购房款的15%到25%，并提供银行对账单以证明资金已存入您的账户。有些贷款项目可能允许使用赠款支付首付，您可以向贷款机构咨询此选项。
第五步：提交申请并完成承保流程
一旦您的文件齐全，贷款机构将处理您的申请并开始审核。在此阶段，贷款机构会审查您的财务信息，核实您的身份和收入，并确定您是否符合贷款资格。请做好准备，及时回复任何补充信息的要求。