美国人买卖房屋的方式正在快速转变，而人工智能正是这场变革的核心。重塑房地产经纪人佣金的法律举措为人工智能在抵押贷款和房屋销售中降低成本、减少错误打开了大门。如果您想了解房地产领域的人工智能将如何影响您的下一步行动，本文将详细介绍正在颠覆市场的工具及其对您的钱包意味着什么。
了解基础：房地产变革的驱动因素是什么
美国房地产行业目前正经历一场重大重组。一项涉及美国房地产经纪人协会的法律和解协议改变了房地产经纪人佣金的运作方式，而这一转变也为人工智能的介入创造了机会，使其能够帮助买卖双方节省资金。
对于希望进入美国房地产市场的外国投资者而言，这些变化既是挑战也是机遇。沿用数十年的美国房地产传统6%佣金结构正受到质疑，而新技术则提供了新的选择，可以为您节省数千美元。
改变一切的法律和解
2024年8月，美国房地产经纪人协会（NAR）的反垄断诉讼和解协议生效，这极大地改变了相关规则。现在，购房者必须先与买方经纪人签订合同才能看房。由于新制度的运作方式，经纪人通常会要求支付全额3%的佣金。如果他们要求的佣金低于3%，而卖方支付的佣金高于3%，那么经纪人就必须放弃差额部分。
这项法律变更为人工智能驱动的替代方案打开了大门，这些方案有望在降低成本的同时，保持买卖双方所期望的服务质量。对于海外投资者而言，了解这些变化对于在美国市场做出明智的财务决策至关重要。
人工智能如何改变购房者的房地产市场
当你开始寻找房子时，你可能会求助于 Zillow、Realtor.com 或 Redfin 等网站。这些平台已经开始添加人工智能功能，但有些公司走得更远。
将人工智能应用于购房领域：Homa 模型
Homa是首批将人工智能技术与人类专业知识相结合，从而直接为购房者省钱的公司之一。目前，Homa的服务已覆盖佛罗里达州，并计划于今年扩展到德克萨斯州、加利福尼亚州和佐治亚州，它正在改变传统的买方代理模式。
Homa的创始人兼首席执行官Arman Javaherian曾在Zillow工作六年，期间他打造了一个连接数百万购房者和数十万房地产经纪人的平台。他对这个行业有着深入的了解，并看到了让购房者获得更好体验的机会。
作为一款人工智能驱动的买方代理，Homa 只收取买方佣金的 1%，并将剩余部分返还给您。举个例子：一套价值 500,000 万美元的房屋，如果卖方支付 3% 的佣金，总计 15,000 万美元。Homa 保留 5,000 美元，并将剩余的 10,000 万美元直接返还给您（买方）。您可以将这 10,000 万美元用于降低交易费用、降低房屋挂牌价格或降低抵押贷款利率。
对于外国投资者而言，这种节省可以显著提高投资回报率，尤其是在购买多处房产或首次进入房地产市场时。
房地产经纪人技术的“优步”网络模式
Homa 利用 Javaherian 所说的“经纪人优步网络”来安排房产看房。当您想亲自看房时，Homa 会为您联系当地的看房经纪人，由他们带您参观。这些经纪人对学区和社区都非常了解。
“他们并不觉得占用经纪人的时间有什么愧疚，这一点我们从买家那里经常听到，”贾瓦赫里安解释说。“他们一天之内可以跟八个不同的经纪人看八套房子。”
与此同时，Homa 的人工智能可以解答有关报价、可比销售等问题，并分析披露文件等资料。当您准备出价时，Homa 的内部经纪人会提供定价策略并处理所有谈判事宜。交易进入托管阶段后，一位专属的交易协调员将负责所有文书工作。
通过固定费用消除利益冲突
传统模式的一个问题是，你买的房子越贵，你的经纪人赚的钱就越多。这会造成潜在的利益冲突。Homa的经纪人收取固定佣金，与房价无关，所以即使你作为买家支付了更高的价格，他们也不会因此赚得更多。
这种结构对于可能不熟悉当地市场动态、需要有关房地产价值和谈判策略的公正建议的外国投资者来说尤其有价值。
面向卖家的房地产科技：人工智能房屋销售解决方案
人工智能不仅能帮助买家，卖家也在寻找利用这些工具省钱的方法。
ChatGPT的成功故事
今年三月，佛罗里达州居民罗伯特·莱文（Robert Levine）借助ChatGPT出售房屋，节省了数万美元，此事一度成为新闻头条。莱文来自佛罗里达州库珀城，他利用人工智能技术来确定哪些房屋改造能带来最佳投资回报。
“我们重新粉刷了房子里的几个房间，因为 ChatGPT 说，‘在那里你会获得最大的投资回报，’”莱文告诉 NBC 6 南佛罗里达电视台。
ChatGPT还帮助他设计了营销材料和在线房源信息，并指导他如何将房屋信息发布到多重上市服务系统（MLS）上。短短72小时内，他就收到了五份报价。五天之内，他就签下了合同。
人工智能能为房屋卖家做些什么？
人工智能工具可以在出售房产时从多个方面为您提供帮助：
虚拟布置：人工智能可以对空房间进行数字化布置，帮助潜在买家更好地想象空间效果。这比实际布置便宜得多，实际布置可能要花费数千美元。
照片增强：人工智能可以优化房源照片，让房间看起来更明亮、更吸引人。但要注意不要过度美化图片，以免误导买家。
市场调研：人工智能可以分析您所在地区的房地产市场，并提供定价数据，帮助您设定具有竞争力的挂牌价格。
营销材料：人工智能可以帮助撰写引人入胜的房源描述，并创建专业美观的传单和社交媒体帖子。
提供人工智能指导的固定费用MLS服务
Beycome是一家提供“人工智能引导”的固定费用MLS房源挂牌服务的公司，声称通过其平台发布房源信息可节省高达6%的费用。该公司只需支付99美元，即可将您的房源信息发布到搜索网站和MLS系统，产权和托管服务另需支付99美元。
相比之下，一套价值 500,000 万美元的房产，传统的 6% 佣金约为 30,000 万美元。节省的金额相当可观，尤其对于管理多处房产或利润率较低的外国投资者而言更是如此。
人工智能会取代房地产经纪人吗？
这是每个人在听说房地产经纪人使用科技时都会问的问题。简而言之，答案是否定的，但经纪人的角色无疑正在发生变化。
贾瓦赫里安认为人工智能不会完全取代房地产经纪人。“我们有房地产经纪人；我们需要房地产经纪人，因为只有持证的房地产经纪人才能进行谈判。他们的角色会改变吗？希望随着科技的发展，他们的角色能够改变，从而让购房者省钱。”
在 Homa 模式下，代理人可以在家工作，专注于交易中真正需要人类专业知识的部分：谈判、策略和在复杂决策中提供个人指导。
值得注意的是，在美国以外，房地产经纪人买卖佣金的平均总额通常约为2%。美国6%的佣金标准源于该行业以往的结构。随着行业结构的改变，我们可能会看到佣金水平逐渐向国际标准靠拢。
人工智能抵押贷款：降低成本，消除错误
人工智能在房地产领域最重要的应用或许在于抵押贷款。这项技术在这一领域能够对成本和准确性产生最大的影响。
人工智能在抵押贷款处理中的挑战
Better是一家抵押贷款公司，其首席执行官Vishal Garg将他的公司描述为“人工智能原生企业”。Better从2015年开始构建名为Tinman的机器学习规则引擎，旨在接管抵押贷款流程的各个环节，让机器完成所有能做的事情。
人工智能抵押贷款面临的挑战在于，像 ChatGPT 这样的大型语言模型在计算上大约有 50% 的错误率。如果你只是让 ChatGPT 根据一套准则来评估贷款，它有一半的概率会算错。而对于像债务收入比 (DTI) 这样复杂的计算，由于可能需要多次递归循环，错误率甚至可能达到 70%、80% 甚至 90%。
申请房贷时，你必须时刻确保万无一失。债务收入比 (DTI) 计算中的任何错误都可能导致贷款审批通过或被拒，或者利率高低不一。
如何才能做到零失误？
Garg表示，Better公司采用混合方法，Tinman平台实现了“零错误”。机器学习引擎负责所有计算和规则应用，而人工智能代理则负责协调整个流程，确保所有步骤按正确顺序进行，并且所有组件都能正确集成。
“这就是为什么我们制作一笔抵押贷款的成本接近 2,000 美元，而其他机构的成本则更接近 10,000 美元，”加格解释说。
想想这对你作为借款人意味着什么。如果贷款机构每笔抵押贷款的成本是 10,000 万美元而不是 2,000 美元，他们就必须通过更高的费用、更高的利率或两者兼而有之的方式将这些成本转嫁给你。人工智能抵押贷款平台之所以能够提供更优惠的利率，是因为它们的运营成本更低。
人工智能抵押贷款对外国投资者意味着什么
对于外国投资者而言，人工智能抵押贷款具有以下几个优势：
更快的处理速度：人工智能可以在几分钟内完成文档审核和计算，而无需像以前那样耗费数天时间。这意味着您可以更快地完成房产交易，并在优惠机会消失之前抓住它们。
更精准的承保：零计算误差，让您更可靠地评估自身承受能力和符合条件的费率。流程后期不会出现任何意外情况。
降低成本：当贷款机构每笔贷款节省 8,000 美元的处理成本时，他们可以通过降低费用和提高利率，将部分节省下来的成本转嫁给您。
更完善的文档分析：人工智能可以快速审查复杂的财务文件，包括传统承销商可能难以处理或需要更长时间处理的外国收入文件。
在纳德兰资本集团，我们与使用人工智能谈判工具和处理系统的贷款平台合作，为我们的海外投资者客户提供最优的利率和条款。我们深知，从海外申请美国抵押贷款可能会令人困惑，因此我们将全程指导您完成每一步。
实际意义：这对您的下一次房地产交易意味着什么
让我们把所有这些因素综合起来，讨论一下这些变化将如何影响您当前的房地产决策。
如果您正在购买房屋
如果您的地区提供像Homa这样的AI驱动型买方代理服务，不妨考虑使用。返还购房款的2%意味着您可以节省数万美元，用于支付过户费用、房屋升级或减少抵押贷款余额。
询问潜在贷款机构在抵押贷款审批过程中使用人工智能的情况。审批成本较低的贷款机构通常可以提供更优惠的利率。纳德兰资本集团可以为您对接提供面向外国投资者的、具有竞争力的利率的人工智能抵押贷款平台。
不要害怕在短时间内看多套房产。“优步网络”模式意味着你不会占用单个经纪人的时间，所以你可以全面细致地进行搜索，而不用感到内疚。
如果您正在出售房屋
探索用于市场调研和定价的人工智能工具。即使您与传统经纪人合作，拥有自己的数据也能帮助您做出明智的决策。
如果您能够自行处理部分流程，不妨考虑使用固定费用的MLS服务。尤其是在购买高价房产时，这种方式可以节省一大笔费用。
利用人工智能进行虚拟布置和照片美化，让您的房源脱颖而出。第一印象至关重要，专业的照片能带来更多点击量和看房机会。
如果您是外国投资者
人工智能驱动的房地产技术变革为降低成本、提高收益创造了机遇。佣金降低和抵押贷款手续费减少相结合，每套房产可为您节省数万美元。
如今，与一位既了解传统流程又熟悉这些新型人工智能工具的专业人士合作比以往任何时候都更加重要。在纳德兰资本集团，我们帮助外国投资者利用这些技术节省成本，同时避免新技术可能带来的陷阱。
了解限制和风险
虽然人工智能在房地产领域有很多好处，但了解其局限性也很重要。
当你仍然需要人类专家的时候
人工智能在数据处理、计算和日常任务方面表现出色。但在几个关键领域，它无法取代人类的判断：
复杂谈判：当有多个报价摆在桌面上，或者处理不寻常的房产条件时，经验丰富的谈判人员仍然至关重要。
本地市场细微差别：人工智能可以分析有关学区和犯罪率的数据，但它无法告诉你社区的特征或可能影响房产价值的未来发展计划。
法律复杂性：房地产交易涉及的法律文件和要求因州和地区而异。人工监督对于发现人工智能可能遗漏的问题至关重要。
情商：买卖房屋是一个充满情感的过程。人类代理人能够洞察形势并调整应对方式，而人工智能则无法做到这一点。
质量控制问题
并非所有人工智能工具都一样好用。有些照片增强工具会让房产看起来具有误导性，导致买家失望，交易失败。有些人工智能生成的房源描述可能听起来很普通，或者遗漏了重要的卖点。
在使用人工智能生成的内容之前，务必先进行审核。将人工智能视为强大的助手，而不是取代你自身判断的工具。
房地产科技的未来
这一切最终会走向何方？根据目前的趋势，我们可以预期会出现以下几种发展：
更深入的整合：人工智能工具将更深入地整合到 Zillow 和 Realtor.com 等现有平台中，使每个人都能使用它们，而无需单独的服务。
更高的准确率：随着人工智能模型的改进，错误率将持续下降，功能也将不断扩展。我们将看到人工智能能够更可靠地处理更复杂的交易环节。
降低成本：随着越来越多的公司采用人工智能技术，竞争加剧，佣金和费用将持续面临下行压力。6%的总佣金标准很可能成为历史。
扩展服务：人工智能将超越买卖和贷款，扩展到物业管理、维护计划和投资分析。
对于外国投资者而言，这些趋势意味着随着时间的推移，美国房地产市场将变得更加容易进入，也更加经济实惠。曾经阻碍海外投资的壁垒正在逐渐消除。
采取行动：你的下一步
如果您准备好利用房地产科技的这些变革，以下是您应该做的：
研究你的选择：调查目标市场中可用的AI服务。查看Homa或类似服务是否在你想要购买的区域运营。
比较不同贷款机构：咨询人工智能抵押贷款平台，并将其利率和费用与传统贷款机构进行比较。这样可以节省一大笔钱。
咨询专家：与既了解传统房地产又精通人工智能工具的专业人士合作。纳德兰资本集团专注于帮助外国投资者了解美国房地产市场并利用节省成本的技术。
从小处着手：如果您是房地产领域人工智能应用的新手，请先从人工智能驱动的市场研究或照片增强等简单工具入手，然后再进行完整的人工智能引导交易。
随时掌握最新资讯：房地产科技领域瞬息万变。密切关注房地产科技新闻，并随时准备根据新工具的出现调整您的策略。
为什么选择与纳德兰资本集团合作
在纳德兰资本集团，我们深知外国投资者在美国房地产市场面临着独特的挑战。语言障碍、对当地惯例的不熟悉以及复杂的融资要求，都可能使投资过程充满挑战。
我们结合传统专业知识和最新的房地产科技，弥合这一差距。我们可以帮助您：
获取人工智能抵押贷款：我们与使用人工智能平台的贷款机构合作，这些平台可以高效地处理海外收入文件并提供有竞争力的利率。
了解新的佣金结构：我们帮助您了解新佣金规则下的各种选择，并为您提供可以节省资金的服务。
评估人工智能工具：并非所有人工智能工具都适用于所有情况。我们帮助您确定哪些技术适合您的特定投资策略。
提供端到端支持：从最初的市场调研到交易完成及后续事宜，我们全程陪伴您。
我们的客户经常告诉我们，拥有一位既了解传统流程又了解新技术的值得信赖的顾问，能让他们对自己的投资决策充满信心。
来自真实投资者的真实结果
我们的一位来自特拉维夫的投资者客户最近在佛罗里达州购买了三处出租房产，他结合了传统服务和人工智能工具。通过与一位人工智能买方经纪人合作，他在三笔交易中节省了超过 30,000 万美元的佣金。他还使用了我们推荐的人工智能抵押贷款平台，并获得了比传统贷款机构报价低 0.5% 的利率。总投资额为 1.2 万美元，仅第一年就节省了超过 50,000 万美元。
另一位来自伦敦的客户起初对人工智能工具持怀疑态度。她想要的是传统经纪人的贴心服务。我们帮助她找到了一种混合模式：利用人工智能进行市场调研和文件分析，同时由一位真人经纪人负责带客户看房和谈判。她最终获得了两全其美的体验：既享受了人工智能带来的效率和成本节约，又获得了她所珍视的个性化服务。她后来告诉我们：“起初我持怀疑态度，但人工智能提供的数据让我对自己的出价更有信心，而节省下来的佣金也让我能够负担得起我想要的房屋装修。”
房地产人工智能的底线
人工智能如何改变房地产行业，归根结底在于：这项技术让交易更快、更便宜、更准确。对于买家、卖家和投资者而言，这意味着他们能省下更多钱，交易过程中也更省心。
房地产经纪人佣金结构的法律变更为这些人工智能工具的普及创造了机会。像Homa这样的公司正在证明，在大幅降低成本的同时，依然可以保持高质量的服务。人工智能抵押贷款平台也表明，在将处理成本降低80%的同时，还能消除错误。
对于外国投资者而言，这些变化尤为重要。美国房地产市场正变得越来越容易进入，也越来越经济实惠。更低的佣金、更少的抵押贷款成本，以及更完善的市场调研和房产分析工具，意味着您可以获得更高的投资回报。
关键在于与那些既了解这些新技术带来的机遇也了解其局限性的合作伙伴携手共进。人工智能固然强大，但只有与人类的专业知识和判断力相结合，才能发挥其最佳效用。
在纳德兰资本集团，我们致力于帮助外国投资者在美国房地产市场取得成功。我们紧跟最新的房地产科技和传统最佳实践，力求为您提供两全其美的服务。
无论您是首次投资美国房产，还是希望拓展现有投资组合，我们都能助您利用人工智能技术节省成本，同时规避潜在风险。房地产的未来已然到来，我们已做好准备，助您把握机遇，实现收益最大化。
立即联系我们，探讨如何帮助您在下次房地产交易中节省资金并减少错误。让我们一起探讨您的投资目标，并制定一套利用传统工具和人工智能技术等最佳工具的策略，助您取得成功。